Ricardo Residences

Grootste transformatie van kantoor naar woningen

Amsterdam-West heeft er een duurzaam wooncomplex bij: Ricardo Residences. Het voormalige hoofdkantoor van IBM, het Dynatos-gebouw aan de David Ricardostraat, is getransformeerd tot grootschalig appartementencomplex. Met 27.000m2 heeft deze grootste transformatie van Nederland 365 energiezuinige appartementen opgeleverd, met een grote verscheidenheid aan huurwoningen. TBI-onderneming Koopmans Bouwgroep is verantwoordelijk voor de realisatie.

Brede herontwikkeling woongebied

Deze circulaire transformatie is het startschot voor een brede herontwikkeling van het Schinkelkwartier in Amsterdam-West. Doelstelling is tegemoet te komen aan de enorme vraag naar betaalbare woningen in de regio Amsterdam. Het Schinkelkwartier moet uitgroeien tot een intensief gebruikt, innovatief, divers en duurzaam werk- en woongebied met internationale uitstraling. “De potentie druipt er vanaf. Het is een superplek en de ‘place to be’. De komende decennia gaat het hier qua woningbouw en functiemenging gebeuren”, aldus Niels Nieboer van Syntrus Achmea Real Estate & Finance, die in deze ontwikkeling belegt namens BPL Pensioen en Achmea Dutch Residential Fund. 

''Het is een superplek en de ‘place to be’. De komende decennia gaat het hier qua woningbouw en functiemenging gebeuren”

Niels Nieboer, Syntrus Achmea Real Estate & Finance

De verschillende stakeholders bij dit project zien allemaal de waarde van deze ontwikkeling. De gemeente Amsterdam had al de visie van het Schinkelkwartier tot aan de Riekerpolder een mix van werken en wonen te maken. Het kantoorgebied Riekerpolder was overdag een drukke, maar ’s avonds een verlaten plek. Ondanks de ligging van de wijk tussen de Zuidas en Schiphol werden de kansen voor bewoners niet benut. De plek miste levendigheid. “Door het toevoegen van veel woningen en voorzieningen in het gebied creëer je een ideale omgeving, die 24 uur per dag leeft. Tegelijkertijd zorgt ook de toekomstige connectie via het Riekerpark naar de Schinkel ervoor dat deze plek een ideale woon- en werklocatie wordt”, aldus Jurriaan Snijders van Flow Real Estate die, samen met Egeria Real Estate Development, als ontwikkelaar het IBM gebouw kocht en de herontwikkeling eind 2016 initieerde.

Circulaire bouw met maximaal hergebruik

Het IBM Dynatos-gebouw dateert uit 2003. Het werd door de Amerikaanse architect William McDonough toentertijd al ontworpen als circulair kantoor via het ‘cradle-to-cradle’ principe en – bijzonder genoeg - gebouwd door TBI-onderneming J.P. van Eesteren. ‘Wij werden nu met de hoge kwaliteit van onze collega’s geconfronteerd”, grapt Dennis Dibbets, adjunct-directeur van Koopmans Bouwgroep, die het pand op duurzame wijze heeft getransformeerd. Van de bestaande materialen is het maximale hergebruikt, zoals de centrale entree met marmeren vloer, liften, trappenhuizen en kozijnen. De appartementen zijn aangesloten op stadswarmte, waardoor geen gasaansluiting meer nodig is.

In het vernieuwde complex met deels zes en deels dertien verdiepingen is een grote diversiteit aan woningen gerealiseerd: kleinschalige studio´s, ruime vierkamerappartementen en enkele penthouses. De differentiatie in typen woningen is aangebracht om een brede groep huurders aan te spreken. De woningen hebben een gemiddeld oppervlak van circa 75 m². Dat is voor de Amsterdamse woningmarkt groot, met ook nog eens een ruime parkeernorm.

Specifieke uitdagingen tijdens de bouw

Volgens Ron van Veen, senior-projectmanager van Koopmans Bouwgroep, waren er specifieke uitdagingen tijdens de bouw. “Allereerst was een haalbare business case noodzakelijk. Daarbij is technisch in woningbouwvolume maximaal geoptimaliseerd, met drie verdiepingen extra bovenop de hoogbouw en twee verdiepingen op de laagbouw. Dit was nog niet vaker gedaan en had constructief nog wel wat consequenties, ook voor wat betreft eventueel geluidsoverlast en mogelijk brandgevaar. Met de extra verdiepingen in het nieuwe ontwerp van architect Van Wilsum van Loon moesten we de centrale draagstructuur aanpassen om voldoende stabiliteit te creëren”. 

Johan Kuiper, bouwplaatsmanager van Koopmans Bouwgroep: “Voor de buitenruimte hebben we bovendien nog 250 nieuwe balkons opgehangen. Dat was een technisch hoogstandje”. Ook zijn de ventilatieschachten uniek, aangezien dit systeem oorspronkelijk voor kantoorruimte bestemd was. “Daarom kon een centraal beheer systeem worden aangelegd, op het ventilatie systeem, om te monitoren of er calamiteiten zijn, de ventilatie voldoende is en of er onderhoud gepleegd moet worden. Dit is op afstand uitleesbaar. Deze technologisch hoogwaardige oplossing heeft goed uitgepakt en zou ik wel vaker willen gebruiken”, aldus Van Veen. 

Versnellen ontwikkeling door standaardisatie

Om de ontwikkeltrajecten te versnellen zijn geen maatwerkwoningen ontworpen, maar is voor modulariteit en standaardisatie gekozen voor onder meer de keuken, badkamer, toilet e.d. Dit had als ander groot voordeel dat de kwaliteit beter geborgd kon worden. Bovendien scheelde het in bouwtijd en daarmee in kosten en kon scherper worden ingekocht. “Ook zullen er zodoende in de exploitatiefase minder beheerkosten zijn. Maar de woningen zijn geen eenheidsworsten geworden”, aldus Nieboer.

De herontwikkeling is zeer goed gelukt, zeker gezien de beperkingen van het bestaande casco van het gebouw. In de ontwerpfase is dan ook veel tijd besteed aan goed bruikbare plattegronden. Richard Klomp van Syntrus Achmea Real Estate & Finance: “De woningen zijn compleet opgeleverd met badkamers, luxe keukens, maar ook volledige plafond- en wandafwerking. Ook is er een mooie binnentuin, zijn er fietsenstallingen en bergingen. Kortom een mooie plek om te verblijven“.

Uitdagende projecten van groot belang

Voor Koopmans Bouwgroep zijn deze projectontwikkelingen van groot belang. Dennis Dibbets: “In algemene zin constateren we dat projecten steeds groter worden. Waar je vijf jaar geleden nog met projecten van tachtig tot honderd appartementen bezig was, is dat aantal nu sterk gegroeid. Hierop willen we inspelen als Koopmans Bouwgroep. Dit is een prachtig visitekaartje. Het is een mooie uitdaging en we verdienen er ook nog een goede boterham aan”. 

Niels Nieboer prijst de samenwerking. “Dit is het derde transformatieproject met Koopmans Bouwgroep. We zijn zeer positief. Het bedrijf zit heel pragmatisch en oplossingsgericht in de wedstrijd, ziet niet steeds beren op de weg, of wil alles van begin tot eind in detail geregeld hebben. Er zijn maar weinig van dit soort ontwikkelende aannemers. Los van het financiële aspect moet je ook met plezier aan zo’n klus willen werken, met veel flexibiliteit van partijen. Dat levert Koopmans Bouwgroep”, aldus Nieboer.

Voordelen voor alle stakeholders

Hiermee biedt het project alle stakeholders voordelen. Het gebied heeft een grote opwaartse potentie. Door de ambitieuze gebiedsontwikkeling rondom deze transformatie en de variatie in appartementen is dit een uitstekende belegging voor Nederlandse pensioenfondsen. Deze zal naar verwachting een duurzaam rendement opleveren. “Met een woning in ‘The David’, zoals wij het project noemen, kiezen huurders ook voor een duurzaam wooncomplex. Het hergebruik van het casco betekent door materiaalbesparing minder CO2-uitstoot dan nieuwbouw. En de bij de sloop vrijgekomen bouwmaterialen, zoals kozijnen, plafonds, vloerbedekking en binnenwanden zijn zoveel mogelijk hergebruikt in andere bouwprojecten of gerecycled”, aldus Richard Klomp. 

Meer toonaangevende projecten: