Voormalig trainee Rosanne Stel (periode 3)

‘Ik heb meer balans gevonden tussen meegaan met de stroom en scherp blijven’

Rosanne Stel lieten we al twee keer eerder aan het woord. De eerste keer was ze net begonnen als TBI-trainee in de rol van werkvoorbereider bij ERA Contour bij de bouw van een woonproject. Tijdens haar tweede werkperiode sprak ze over haar werk als ondersteuner van de integrale ontwerpmanager van Croonwolter&dros. Dat was bij de renovatie van het Paleis van Justitie in Den Bosch. Haar derde periode van acht maanden werkte ze bij projectontwikkelaar Synchroon. Inmiddels is haar traineeship afgerond en werkt ze weer bij haar eerste werkgever, ERA Contour. Dit keer niet bij de realisatie, maar bij projectontwikkeling.

Jouw TBI-traineecarrière liep van uitvoering naar ontwikkeling, ofwel van het eind naar het begin van het bouwproces.

‘Dat klopt. Ik begon bij de bouw van woonproject The Hudsons, in de werkvoorbereiding. In die rol maak je praktisch mogelijk dat er kan worden gebouwd wat is bedacht. Daarna ging ik in een renovatieproject meedenken over het ontwerp van wat gebouwd moest worden, dus over hoe en waarom. Tot slot ging ik naar het begin van het bouwtraject, naar projectontwikkeling. Daar gaat het om wat er gebouwd moet worden.’

Dat was een bewuste keuze?

‘Ja, ik had tijdens mijn sollicitatie om tips gevraagd aan een TBI-trainee en zij had me deze volgorde aangeraden. Zij had het zelf andersom gedaan en zei: je begrijpt alles veel beter als je bij de uitvoering begint en terug werkt. Je hebt dan de praktijk en snapt waaraan de fase die daarvoor ligt dienstbaar moet zijn. Dat werkte inderdaad zo.’

Waarom koos je voor je derde periode voor Synchroon?

‘Ik wilde graag naar een projectontwikkelaar en ging in gesprek met een oud-trainee die bij Synchroon was gaan werken. Het voordeel van het benaderen van een oud-trainee is dat die exact weet hoe het traineeship werkt en wat je als trainee kan verwachten én toevoegen. Daarbij is het een laagdrempelige manier om je te oriënteren. Zij vertelde interessante verhalen over Synchroon en de rol van ontwikkelaar. Synchroon heeft een hoge duurzaamheidsambitie en is vooruitstrevend in circulair ontwikkelen. Synchroon is ook de enige TBI-onderneming met als hoofdactiviteit ontwikkelen. Het was de ideale afsluiter van het traineeship’

Wat deed je daar?

‘Ik werkte mee aan project Wisselspoor in Utrecht. Dat is een oud terrein van de Nederlandse Spoorwegen waar zo’n 1.050 woningen komen. Toen ik daar startte, waren de architecten net geselecteerd en begonnen we uit te zoeken hoe we deze woningen binnen de gestelde eisen van de gemeente en de NS konden realiseren. Er was een bestemmingsplan en een beeldkwaliteitsplan waarmee rekening moet worden gehouden. Denk aan het aantal en type woningen, de maximale hoogte, de uitstraling, maar ook het aantal parkeerplaatsen. Een onderdeel als parkeerplaatsen kent daarbinnen ook weer tal van eisen: zoveel auto’s op straat, zoveel per (type) bewoner en deze getallen veranderen als er commerciële ruimtes worden toegevoegd of als er deelauto’s worden neergezet. Binnen al deze factoren moet je een plan maken.’

Wat was jouw taak daarin?

‘Ik pakte bepaalde deeltaken, zoals het parkeren, op. Ik waakte er dan voor dat de ontwerpen van de architect en de landschapsarchitect bleven voldoen aan de eisen van de gemeente. Daarnaast schakelde ik tussen stakeholders zoals architect, gemeente, NS en de verschillende adviseurs over bijvoorbeeld het energie- en installatiesysteem. Je weet welke onderwerpen er aankomen, maar toch is elke dag anders. En dat is leuk.’

Die ervaring maakte dat je ook door wilde in projectontwikkeling?

‘Ja, het leuke van projectontwikkeling is dat je werkt aan één grote puzzel, waarbij je zoveel mogelijk voor elkaar probeert te krijgen. Je moet allerlei verschillende belangen aan elkaar knopen. Voldoet het aan de eisen? Is het financieel haalbaar? Is het technisch haalbaar? Is dit wat de bewoner wil? En daar is geen trucje voor. Je moet dat bij elk project steeds weer uitvinden.’

Hoe ging de overstap naar een vaste baan bij een TBI-onderneming?

‘Een paar maanden voor mijn traineeship zou eindigen, ging ik kijken bij welk bedrijf ik zou willen werken. Ik overlegde met mijn mentor, met mijn coach en belde wat rond. Tegelijkertijd kreeg ik een berichtje van ERA Contour hoe het ging en of ik al wist wat ik wilde. Dat gaat eerst allemaal nog informeel en dat wordt geleidelijk serieuzer. Er zijn ook trainees die buiten TBI iets vinden. Je hebt alle vrijheid. Het is niet zo dat je een lijstje met banen krijgt waaruit je kunt kiezen, je moet wel initiatief nemen en solliciteren.’

Je koos voor een vaste aanstelling bij de ontwikkelingsafdeling van ERA Contour, niet voor J.P. van Eesteren dat ook zo’n afdeling heeft, of voor Synchroon. Waarom?

‘Ik wilde graag nog betrokken blijven bij de realisatiefase. Synchroon is alleen een projectontwikkelaar. Daar blijf je als opdrachtgever betrokken bij de bouw maar als externe opdrachtgever wel met iets meer afstand. Om die reden had ik een voorkeur voor een ontwikkelende bouwer, want daar zijn het je collega’s die het project gaan bouwen. J.P. van Eesteren is ook een ontwikkelende bouwer, maar met name voor utiliteit en ik heb meer affiniteit met woningbouw. Zo kwam ik terug bij ERA Contour, maar nu dus op een ontwikkelafdeling. Het mooie is ook dat wij als één bedrijf verantwoordelijk zijn voor winst of verlies van een project. Bij ons is er geen financiële scheiding tussen ontwikkeling en realisatie. Dit maakt dat de overdracht tussen beide fasen ook zachter verloopt dan dit tussen verschillende partijen zou gebeuren. Daarnaast kan je in de ontwikkeling én realisatie extra investeren in duurzaamheid of innovaties die zich onderaan de streep terugbetalen.’

Betekent dit ook dat de bouwers eerder in het traject aanschuiven?

‘Bij mijn eerste woonproject, Nieuw Kralingen, is dat inderdaad het geval. Daar kijkt de engineer al vanaf het Voorlopig Ontwerp mee naar de technische uitvoerbaarheid. Op dit moment onderzoek ik met een engineer de mogelijkheden om de bouwkosten te verlagen, omdat die momenteel flink stijgen. Tegelijkertijd willen we geen Vinex-wijk maken. Dus we kijken op welke punten we kunnen afwijken van wat de standaard is. Mensen willen graag grote ramen, maar past dit binnen het gekozen bouwsysteem? Het dak moet ergens op kunnen steunen. Dus met hoeveel glas is het nog betaalbaar en realiseerbaar? Als we dat helder hebben, kunnen we daar de architect op aansturen. Of misschien vraagt de koper straks om een extra badkamer. Wat betekent dat voor de installatie, de ventilatie en de schachten? Door samen met de engineer op zo’n vraag vooruit te lopen, kun je voorkomen dat die tweede badkamer straks een heel hoge meerprijs vraagt.’

Je werkt nu een klein half jaar in vaste dienst. Hoe kijk je terug op je traineeship?

‘Ik heb veel ervaring opgedaan en veel gezien. Daardoor kon ik ontdekken wat het beste bij mij past. Ik volgde trainingen en kreeg coaching waardoor ik mezelf beter leerde kennen. In het begin van een nieuwe periode wilde ik sneller en meer. Dan gaf mijn mentor elke keer aan: heb geduld en geniet ervan dat je het nu nog rustig hebt, want dat zal snel veranderen. En daar had hij ook gelijk in. Aan de andere kant merkte ik ook hoe veel meer je uit je traineeship kunt halen met een proactieve instelling en eigen initiatieven. Bijvoorbeeld door bedrijven te bezoeken, nieuwe contacten op te doen voor de business challenge of bij bouwplaatsen langs te gaan. Ik heb meer balans gevonden tussen eigen initiatief nemen én geduld hebben, tussen meegaan met de stroom en scherp blijven. En tot slot, door in twee jaar tijd drie banen achter elkaar te hebben, ben ik sterker geworden. Je moet elke keer weer je plek vinden. Dat geeft je een bepaald gemak dat je overal weer mee naartoe neemt. Zakelijk en privé.’